A.T. Kearney prognostiziert Renditen von bis zu 15 Prozent für Investitionen in Flughäfen – große Wertsteigerungen durch Non Aviation-Geschäft, Umsatzwachstum durch neue Retailkonzepte Startklar für Investitionen: Flughäfen stehen vor Übernahmewelle Wien, 17. September 2008
Durch das stetig wachsende Flugaufkommen und den rasanten Ausbau des Non Aviation Bereichs rücken Flughäfen immer mehr in den Fokus von Investoren. Bei Renditeaussichten von 10 bis 15 Prozent wird es jährlich zu 10 bis 15 bedeutenden Übernahmen oder Beteiligungen kommen. Das Transaktionsvolumen wird in den nächsten fünf Jahren auf etwa 6 bis 8 Milliarden Euro pro Jahr anwachsen. Überdurchschnittliche Renditen von bis zu 20 Prozent sind bei Entwicklungsprojekten in China, Indien, im Mittleren Osten und Osteuropa zu erwarten. Das geht aus einer aktuellen Studie der Top-Managementberatung A.T. Kearney hervor, in deren Mittelpunkt der „A.T. Kearney Airport Investmentkompass“ steht. Um ihre Profitabilität zu steigern, sollten sich europäische Flughäfen auf das Wachstumssegment Non Aviation fokussieren. Innovative Retailkonzepte sind gefragt. Der internationale Vergleich zeigt, dass viele europäische Flughäfen noch Aufholbedarf haben, so A.T. Kearney.
„Die Investmentrallye bei Flughäfen hat gerade erst begonnen. Getrieben durch ein anhaltendes Wachstum des Luftverkehrs und eine konsequente Geschäftsentwicklung und -erweiterung im Bereich Non Aviation rechnen wir in naher Zukunft mit einer Vielzahl weiterer Privatisierungen und Übernahmen“, sagt Peter Rothmann, Principal bei A.T. Kearney und Studienautor. „In Wachstumsregionen wie China, Indien, dem Mittleren Osten und Osteuropa erwarten wir allein in den nächsten drei Jahren ein Passagierwachstum von 6 bis 10 Prozent. Der Frachtverkehr wird um bis zu 10 Prozent steigen.“
In diesen Regionen werden bedeutende Flughafenprojekte neu realisiert bzw. Flughäfen umfangreich modernisiert und erweitert. Das zieht vor allem auch private Investoren an. Allein in China sollen bis 2020 etwa 90 neue Flughäfen mit einem Investitionsvolumen von 40 Milliarden Euro gebaut werden. In Indien wird in den nächsten 12 Jahren die Zahl der Flughäfen von derzeit 130 auf 500 anwachsen. Private und ausländische Investitionen werden von staatlicher Seite als notwendige Voraussetzung angesehen. Im Mittleren Osten wird in Ländern wie Qatar, Kuwait, den Vereinigten Arabischen Emiraten und Bahrain das Wachstum durch die Volkswirtschaft und eine aktive Industriepolitik im Bereich Airports und Logistik getrieben. Osteuropa – vor allem Lettland und Russland – wächst aufgrund seiner positiven wirtschaftlichen Entwicklung und des steigenden Wohlstandes. Noch ist der aktuelle Reisekoeffizient, das Verhältnis von Passagieren zu Einwohnern, maximal nur halb so hoch wie in Österreich und Deutschland.
Airports im Visier der Investoren
„Der Weiterverkauf von Flughäfen und -anteilen gewinnt immer mehr an Bedeutung. Investoren kaufen und verkaufen und optimieren so ihre Portfolios“, so Rothmann. Die Investoren, die um attraktive Objekte konkurrieren, sind Flughafenbetreiber, Projektentwickler und Finanzinvestoren. Große Betreiber wie Ferrovial oder Fraport aber auch Finanzinvestoren wie Macquarie treiben eine Konsolidierung des Marktes voran. Diese kann wie zum Beispiel in Großbritannien für Ferrovial zu Verkaufsvorgaben aus wettbewerbsrechtlichen Gründen führen. „In den nächsten fünf Jahren und darüber hinaus erwarten wir ein durchschnittliches jährliches Transaktionsvolumen von 6 bis 8 Milliarden Euro. Dahinter stehen etwa 10 bis 15 bedeutende Deals. Das sich zur Zeit etwas abschwächende Luftverkehrswachstum wird diese Dynamik nur vorübergehend bremsen können“, ergänzt Claudia Witzemann, A.T. Kearney Expertin und Co-Studienautorin. Die Ebitda Multiples der Vergangenheit lassen Werte von etwa 15 erwarten.
Der A.T. Kearney Airport Investmentkompass
Zur Orientierung in diesem attraktiven, aber auch unübersichtlichen globalen Markt, hat A.T. Kearney den Airport Investmentkompass entwickelt. Dieser zeigt weltweit Investmentmöglichkeiten auf und ordnet pro Land die Treiber von Investmentchancen zu. Berücksichtigt werden zukünftige Entwicklungen des Luftverkehrs sowie politische Rahmenbedingungen und die wirtschaftliche Entwicklung der einzelnen Länder. Die landesspezifische Privatisierungssituation gibt einen Anhaltspunkt für mögliche Zeitfenster von Investitionen. Kurz- bis mittelfristig bieten europäische Länder wie Frankreich, Großbritannien, Spanien, Portugal oder Tschechien attraktive Möglichkeiten, die durch Privatisierungen und Portfoliooptimierungen getrieben sind. Wachstumsregionen wie China, Indien und der Mittlere Osten stellen in den nächsten 10 Jahren vor allem durch das Wachstum im Luftverkehr und durch anstehende Flughafenprojekte attraktive Investmentchancen dar.
Non Aviation gewinnt weiter an Bedeutung
„Da der Kosten- und Preisdruck der im harten Wettbewerb stehenden Airlines auf die Flughäfen weiter steigt, müssen Flughäfen Umsatz- und Gewinnsteigerungen vor allen im Bereich Non Aviation realisieren“, so Witzemann. „Dazu zählen etwa die Einnahmen aus der Vermietung von Retail- und Gastronomieflächen und auch – je nach Geschäftsmodell – aus dem Betreiben der Shops. Die Potenziale, die dieses hochprofitable Geschäftsfeld bietet, haben die Flughäfen zumeist noch nicht ausgeschöpft.“
London und Oslo gut positioniert
Der Umsatzanteil von Non Aviation steigt bei fast allen Flughäfen. Top-Flughäfen wie Oslo oder London Gatwick erwirtschaften beispielsweise bereits 58 bzw. 56 Prozent ihres Umsatzes in diesem Bereich. Immerhin fünf Flughäfen, davon drei britische, erwirtschaften knapp die Hälfte ihres Umsatzes oder mehr mit Non Aviation. Die Top 5 Flughäfen der Studie haben seit 2005 ihre Umsätze pro Passagier im Non Aviation Bereich um durchschnittlich 15 Prozent gesteigert. So konnten von 2005 bis 2007 die beiden Londoner Flughäfen Heathrow (11,60/13,90 Euro) und Gatwick (7,60/10,40 Euro) ihre Umsätze pro Passagier deutlich steigern. „Die Studie zeigt, dass die Performanceunterschiede bei den Flughäfen sehr groß sind“, erklärt Witzemann. „Bei den erfolgreichen Flughäfen steht auch weiterhin der abfliegende Passagier als Umsatzgenerator im Mittelpunkt. In den letzten Jahren haben viele Airports die Airside-Flächen für Retail und Gastronomie konsequent ausgebaut. Doch damit sind die Entwicklungsmöglichkeiten für Retail – vor allem auch im Landside-Bereich – noch lange nicht ausgeschöpft.“
Erfolgreich mit neuen Retailkonzepten
A.T. Kearney hat drei aktuelle Hebel identifiziert, die nachhaltig den Erfolg im Retailbereich steigern. Insbesondere für Duty free und Duty paid werden mehr und professionellere Free Flow-Konzepte realisiert. „Ein verbesserter Passagierkontakt und mehr Angebotsflexibilität lassen die Umsätze bis zu 50 Prozent ansteigen“, sagt Rothmann. Trotz der überlegenen Flächenproduktivität von Airside-Shops, die drei bis vier Mal so hoch ist wie in Einkaufszentren in den Innenstädten, lohnt es sich, mehr als bisher die ankommenden Passagiere sowie Mitarbeiter, Abholer, Besucher und Anrainer mit einem starken Landside-Angebot zu gewinnen. Mit neuen Konzepten können hier immerhin doppelt so hohe Mieteinnahmen wie in Innenstadt-Malls realisiert werden. Beispiele für starke eigenständige Landside-Konzepte sind die in Frankfurt geplante Airport City Mall und das Factory Outlet Center in Brisbane. „Bei Flughäfen und Retailern hat ein Umdenken stattgefunden. Sie reagieren auf die verbreitete Kritik, ihre Handelsformate und ihr Warenangebot seien austauschbar“, so Rothmann: „Erfolgreiche Flughäfen schaffen regionaltypische Angebote und präsentieren regionale Best Performer mit erstklassigen Markenprofilen.“ Das zeigen die Pläne des Flughafens Wien mit „Meinl to Go“ und „M. Liska“, der Flughafen München mit „Dallmayr“ und „Hofbräuhaus“ sowie London Heathrow mit dem ersten und einzigen „Asprey“ Airport-Shop.
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